城市化的发展催生了大量农民进城务工，农村青壮年劳动力的流失导致了乡村人口空心化日益严重。同时，越来越多的务工农民选择在城里买商品房住，导致农村宅基地空置化越来越普遍。根据社科院的研究显示，2018年农村宅基地闲置程度平均为10.7%，只有盘活闲置宅基地，才能增加农民收入提高土地利用效率，挖掘农村潜力推动新农村建设。为此本文为广大农民朋友介绍两种盘活闲置宅基地的方法。

2020年自然资源部曾下发确权登记工作通知，要求各地于2020年底基本完成宅基地和集体建设用地的不动产登记工作。农村的土地所有权属于村集体，村民享有的是无限期的使用权。对宅基地进行确权登记以明确其权属，有利于保护农民的合法财产，是依法盘活宅基地的前提。

此次声势浩大全国性的宅基地确权工作贯彻实施的是“房地一体”政策，即房屋和宅基地的一体确权，进行统一确权登记并统一颁发证书。通俗的讲，确权登记就是向当地的国土部门申报土地证，具体流程包括申报、权属调查、审核与公告、审批和登记注册。其中最为重要的是权属调查中对于宅基地面积的认定。

由于历史原因宅基地面积难以认定的，家中人口的增长导致对房屋进行不定期的扩建和翻新是农村的常态。根据我国相关的法律规定，宅基地实际面积的认定需考虑两部法律的颁布。根据1987年的《土地管理法》该法规定了“一户一宅”的政策，1987年之前建造的房屋没有证件，按照实际面积为准；2008年《城乡规划法》出台，并规定了想要建造房屋必须获得建设规划许可证，因此2008年之后建造的房子以证载面积为准。

二、盘活闲置宅基地

（一）宅基地的流转

根据《农村宅基地管理办法》的规定，首先，农村宅基地的流转只能在同一集体经济组织成员内部进行，即宅基地的转让对象仅限于本村村民，向本村以外的村民转让无效，向城镇居民转让宅基地无效。目前农村改革个别试点对此有所放开，将流转范围扩大到乡镇，甚至整个县域范围。

其次，宅基地的流转必须经过村里同意，包括村委会或者村民大会，因为宅基地使用权本就是由村集体无偿分配给本村村民的，村民对于宅基地的转让不能私下进行。

再者，根据“房地一体”和“一户一宅”的原则，宅基地和地上房屋需一并转让，且转让后不得再申请宅基地。最后，转让合同生效后应及时办理宅基地使用权变更手续。

（二）宅基地的开发

在乡村振兴的大背景下，国家为了激活沉睡的土地资本，采取了一系列的政策盘活闲置的宅基地。2019年农业农村部发布了《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》，其中提出：“鼓励村集体和农民盘活利用闲置宅基地和闲置住宅，依法依规发展农家乐、民宿、乡村旅游等。城镇居民、工商资本等租赁农房居住或开展经营。”

租赁是开发宅基地的主要方式。包括农户自己出租、企业统一收购租赁、村集体收购后统一租赁。此外还有入股的形式，农民将宅基地使用权作为股份吸引投资并按照股份进行分红。

盘活闲置农村宅基地的是大势所趋，一方面保障了农民土地权益，另一方面宅基地的流转、开发增加了农民的财产性收入，深挖农村经济发展潜力，逐步形成宅基地市场化流转模式。